Marc van Leent
06 51026684
marc@wijkplaats.nl

 

Ingrid de Moel

06 52310845

ingrid@wijkplaats.nl

 

Hooglandseweg Zuid 28,
3813 TC  Amersfoort
KvK: 30218027 

Exploitatie, exploitatie, exploitatie

Het draait bij vastgoed om drie dingen: locatie, locatie, locatie.  Dat is het eerste wat u als vastgoedprofessional leert. Voor publiek vastgoed maak ik daar graag een variant op. Het draait bij publiek vastgoed om drie dingen: exploitatie, exploitatie, exploitatie.

Publieke pleisterplaatsen

Trefcentrum, kulturhus, gemeenschapshuis, wijkcentrum, huis van de wijk, MFA, MFC, buurtkamer, civic center, community center, ontmoetingsplaats, dorpshuis, pleisterplaats, buurthonk, third place, meet & eat, praathuis, stamtafel, waterput, multifunctioneel grand café .... Waar komt toch die behoefte aan nieuwe namen uit voort. What's in a name?

Geen bouwplan zonder business plan

De traditionele vastgoedexploitatie is gebaseerd op de langdurige verhuur van een afgebakende ruimte. Door de verwachte huur af te zetten tegen de investeringskosten krijgt de eigenaar een beeld van zijn rendement. De BAR of NAR is de kern van zijn business case, meer is het in wezen niet. Een business plan is niet nodig. Maar tijden zijn veranderd!

Het recht van de belastingbetaler

Op locatiebezoek stel ik altijd de vraag wie ervan wakker ligt als ruimtes leeg staan. Die vraag wordt vaak gevolgd door een pijnlijke stilte. Het blijkt dat niemand er wakker van ligt. De gebruiker niet, "het wordt verrekend met mijn subsidie"; de beheerder niet, "daar ben ik niet van" en ook de gemeente niet, "wij sturen op inhoud".

Tijd rijp voor Voorzieningen Coöperatie

Wie is de gedroomde huisbaas in het maatschappelijk vastgoed. Wie is de partij die kennis heeft van vastgoed, vertrouwd is met sociale domein en bereid is in de volle breedte van het maatschappelijk vastgoed te acteren. Die partij is er niet!

Maatschappelijk vastgoed als bouwkavel

Dossier 1: Volgens Bouwstenen van Sociaal loopt bij ongewijzigd beleid de (verborgen) leegstand in het maatschappelijk vastgoed op tot 20 miljoen m2. Dat is driemaal de huidige kantoorleegstand.

Dossier 2: Eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid zijn belangrijke pijlers onder de participatiesamenleving; (collectief) particulier opdrachtgeverschap sluit daar naadloos op aan.

VPRO, HEMA en MFA

We hebben vanzelfsprekende woorden voor archetypische ruimten als kantoor, plein, park, straat en winkel. Ze zijn duidelijk en neutraal. Zulke woorden ontbreken als het gaat over vastgoed met een wijkfunctie. We spreken dan over buurthuis, wijkaccommodatie, trefcentrum of gemeenschapshuis. Tegenwoordig gebruiken we woorden als kulturhus, brede school, community center of MFA.

Geen van die woorden klinken vanzelfsprekend. Neutraal zijn ze zeker niet. Vaak roepen ze een frons op of een ronduit afwerende reactie. Nee hé! 

 

Privatisering ruimtegebruik

In Romeinse tijd waren we aangewezen op publieke latrines; zij aan zij. Pas veel later kregen de mensen een eigen toilet, privaat geheten. Het duurde tot de jaren vijftig en zestig totdat iedereen over een eigen badkamer kon beschikken. Nu plaatsen we sauna's op zolder en bubblebaden in de tuin. De privatisering van het ruimtegebruik is een voortgaand en onomkeerbaar proces.

Kunnen en gunnen

De exploitatie van het maatschappelijk vastgoed kent grote problemen; trefwoorden zijn:  lage bezetting, (verkapte) leegstand, klimaat- en energieproblemen en exploitatietekorten. Dat is niet mis. Lees daarvoor ook de Position Paper die Bouwstenen in samenspraak met het werkveld heeft opgesteld.

Hoge Bi

De Hoge Bi is in 1865 ontwikkeld. Groot wiel voor, klein wiel achter en de pedalen direct aan het voorwiel. Het bleek een onding. Groot, onhandig en erg riskant bij afdalingen. Toch werd de Hoge Bi populair. De Hoge Bi was snel en sportief; iets om te hebben. De Hoge Bi van toen lijkt op de MFA van nu. De MFA is groot en onhandig. Duur bovendien en dat is riskant in tijden van recessie.

Pagina's